Durch die Verkürzung der Kündigungsfristen auf ungefähr 3 Monate muss die Frage nach dem Nachmieter weniger häufig als vor dem Mietrechtsreformgesetz gestellt werden.
Grundsätzlich sind zwei Konstellationen denbar:
Mietverträge mit Ersatzmieterklausel
Hier wird dem Mieter im Vertrag das Recht eingeräumt einen Ersatzmieter zu stellen, wenn er vor Ablauf der Kündigungsfrist ausziehen will. Es stellt sich jedoch die Frage, wer als geeigneter Ersatzmieter angesehen werden kann.
Verträge ohne Ersatzmieterklausel
Ohne mietvertragliche Vereinbarung hat der Mieter keinen Anspruch auf vorzeitige Entlassung aus dem Mietvertrag wegen Stellung eines Ersatz - bzw. Nachmieters. Er hat im Zweifel den Mietzins bis zum Ende der vereinbarten Laufzeit des Vertrages zu zahlen oder bis zum nächsten Kündigungszeitpunkt.
Sollte der Mieter ein schutzwürdiges Interesse an einer vorzeitigen Vertragsentlassung haben, so darf er einen geeigneten Ersatzmieter stellen. Hierbei ist jedoch zwischen dem Interesse des Vermieters am Bestand des Vertrages und dem Interesse des Mieters an einer Vertragsentlassung abzuwägen.
Schutzwürdige Interessen auf Mieterseite wurden beispielsweise in folgenden Fällen bereits angenommen:
- der Mieter muss aus Krankheitsgründen in ein Heim, in dem die notwendige Versorgung gewährleistet wird.
-Vergrößerung der Familie durch Kind(er) oder Heirat
- ebenso eine erhebliche Verkleinerung der Familie durch Scheidung
- berufsbedingter Umzug
Eignung des Ersatzmieters
Der Vermieter muss nicht jeden Ersatz - oder Nachmieter akzeptieren. Gewisse Bedingungen müssen auch bei einem Ersatzmieter erfüllt sein.
Zunächst ist festzuhalten, dass der Ersatzmieter nicht weniger Miete oder auf eine kürzere Mietdauer bestehen darf. Es muss also eine Kontinuität der Vertragsbedingungen gewährleistet sein.
Der Vermieter muss zudem nicht jeden Ersatzmieter akzeptieren. Er kann verlangen, dass dessen Einkommensverhältnisse vergleichbar gut mit denen des ursprünglichen Mieters sind. Der Vermieter darf einen Ersatzmieter jedoch nur dann ablehnen, wenn er hierfür gewichtige Gründe nennen darf. So ist der Umstand, dass der Nachmieter mit einem Kind einziehen will, kein den Vermieter zur Ablehnung des Ersatzmieters berechtigender Grund.
Sollte der Vermieter einen Ersatz - bzw. Nachmieter ernsthaft und nachweisbar ohne berechtigten Grund ablehnen, so ist der Mieter so zu behandeln, als hätte er einen Ersatzmieter gestellt. Für diesen Fall ist er also nicht mehr zur Entrichtung des Mietzinses verpflichtet.
